전세대출 보증 90%→80% 하향: 보증금 5억 한도·월 이자 바로 계산

 

안녕하세요, Snowball Snowman입니다 ⛄️

 

7월 21일부터 **수도권·규제지역 전세대출 보증비율이 90% → 80%**로 낮아졌습니다.

이제 같은 전세금이라도 최대 대출한도가 10%p 줄어 자기자금이 더 필요합니다.

아래 표로 보증금 구간별 한도·월 이자를 한 번에 계산해 보세요.
(※ 지방·비규제지역은 종전 90% 유지. 보증기관·심사·선순위채권에 따라 실제 한도는 달라질 수 있습니다.)

 

이제 전셋집을 구할 때, 내 돈이 더 필요해졌습니다. 전세대출 보증비율이 80%로 낮아지면서 집값의 20%는 온전히 자기자본으로 채워야 하는 시대가 되었습니다. 대출 레버리지는 줄고 가계부담은 늘어난 지금, 더 꼼꼼한 자금 계획이 필요합니다.

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🗓️ 오늘 체크 포인트

• 적용 지역: 수도권·규제지역 80%, 그 외 90% 유지
• 적용 대상: HUG·HF·SGI 등 전세대출 보증 전반
• 시행 시점: 2025-07-21부터 신규·갱신에 순차 적용
• 의미: 최대 대출한도↓ → 자기자금↑ → DSR·심사 강화와 맞물려 갭투자 억제

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⚙️ H2-1. “보증금 5억”이면 한도가 얼마나 줄까 

 

전세 보증금	(종전) 90% 한도	(현재) 80% 한도	감소액
₩500,000,000	₩450,000,000	₩400,000,000	₩50,000,000

핵심: 감소액 = 전세금 × 10%. 예) 4억→4천만, 6억→6천만.
계약·갱신 시 자기자금(보증금의 최소 20%) 확보가 전제조건이 됩니다.

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H2-2. 보증금 구간별 손익표(금리 예시)

월 이자는 **(대출잔액 × 연이율 ÷ 12)**로 계산됩니다.
(예시 금리 4%·5%·6% 비교, 원리금균등 상환 수수료 등은 제외)

보증금	한도(80%)	4%/월	5%/월	6%/월	90% 대비 월 이자 변화(5%)
3억	2억4천만	80만	100만	120만	–10만
5억	4억	133만	167만	200만	–12.5만
7억	5억6천만	187만	233만	280만	–17.5만

 

읽는 법: 5억 전세 기준 **(4.5억→4억)**으로 바뀌면, 5% 가정 시 월 이자가 약 12.5만 원 줄지만 대신 자기자금 5천만 원 추가가 필요합니다.

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H2-3. 계약/갱신 전 체크리스트 6

1. 사전 한도조회: 보증기관(혹은 은행) 80% 기준으로 먼저 계산
2. 선순위 채권 확인: 등기·근저당·확정일자 → 보증가입·한도에 직접 영향
3. 보증료·부대비용: 보증료+인지세+중개보수 포함 총비용을 예산 반영
4. DSR 영향: 기존 신용대출·카드론 보유 시 한도 더 줄 수 있음
5. 대안 상품: 청년/신혼·버팀목 등 정책금리 검토(소득·자산요건 충족 시)
6. 갱신 타이밍: 갱신 계약은 기간의 1/2 경과 전 보증·대출 절차 시작

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H2-4. 사례로 보는 실전 시뮬레이션

• 사례 A(갱신): 5억 → 보증 80%로 전환, 기존 4.5억 대출
  • 선택지 ① 자기자금 5천만 상환 후 4억으로 맞춤
  • 선택지 ② 기간연장·추가대출 불가 시 전세금 일부 재협상
• 사례 B(신규): 6억 전세 계약 예정
  • 최대 대출 4억8천만(80%) → 계약금·중도금 포함 자기자금 최소 1억2천만 필요
• 사례 C(청년): 3억 전세, 소득 요건 충족
  • 정책대출(예: 버팀목·청년 전세자금) 금리 낮음 → 보증·금리 동시 비교

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🔍 투자·가계 관전 포인트 3

1. 보증 80% 정착: 전세자금 레버리지 축소로 갭투자 난이도↑
2. 월세·부분전세(반전세) 전환 가속 가능 → 월 현금흐름 표로 비교 후 선택
3. DSR 3단계·환율·금리와 동행: 가계부채 관리 기조 하에서 대출 승인 속도 느려질 수 있음

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📌 더 읽기

· [클릭] 금융위 보도자료 — 수도권·규제지역 전세대출 보증 90%→80%, 7/21 시행
· [클릭] 한겨레 — “수도권 전세대출 보증비율 90%→80%”
· [클릭] 조선비즈 — “5억 전셋집, 대출 4천만 원 줄어”